不動産投資のリスクが高い二つの理由

「賃貸アパートを買って、不労所得を得よう」「不動産投資で第二の人生を」

インターネットの広告やチラシなどで、あなたも一度はこのようなキャッチフレーズを見たことがあるのではないでしょうか。

書店に行くと、不動産投資の本がたくさんありますね。たしかに、退職金などを元手に賃貸アパートのオーナーになれば、仕事も継続してできるし、月々の家賃収入も入ってきます。うまくいけばウハウハです。

「他人から、お金を借りて不動産を買え」「資産を築くために、銀行からお金を借りて、それで不動産を買いなさい」などと主張している本もあるくらいですからね。

しかし、不動産投資で成功するのは、それほど簡単ではありません。

なぜ、不動産投資は簡単ではないのか? 今日は、そんな不動産投資についての記事を書いていきます。

不動産投資のリスク

不動産投資は、儲かる可能性はあります。ただし、それは「儲かる不動産を見つける能力を持っている人だけ」です。

「退職金を使って不動産投資」なんて考えの投資の素人が「儲かる不動産を見つけるのは難しいでしょう。なぜ「儲かる不動産」を見つけるのが難しいのか。これから説明していきます。

空室と建物の劣化が発生するリスク

まず、基本中の基本ですが、賃貸不動産投資には常に「空室の発生するリスク」があります。

あなたが、賃貸アパートを買ったとします。もし、一室でも空室ができると、ひと月で数万円の収入減となります。決して安くない、お金を出して、賃貸アパートを買ったのに収入が減るわけですから、精神的なプレッシャーはかなりのものでしょう。

また、これも当然ですが、建物は古くなるにつれ資産価値が減ります。資産価値が減れば、家賃収入も少なくなります。

さらに、建物を維持するためにはメンテナンスは欠かせません。しかも、家賃を払わない入居者がいた場合は、あなたが家賃の請求もしなければならないのです。

建物のメンテナンスや空室のリスクを考えれば、不動産投資は多額の費用が必要なわりに、利回りは低いのではないでしょうか。また、空室が続いたり、学校の移転や事故、トラブルなどがあれば、利益が出せなくなります。

実質利回り2~3%での運用なんてケースも珍しくありません。大金をつぎ込むわりには、リスクが高すぎますよね。

賃貸不動産のオーナーは、決してラクではないのです。

「完全家賃保証」の罠

空室のリスクについて説明しました。しかし「じゃあ、建築ハウスメーカーが『完全家賃保証』してくれる賃貸用物件ならどうなの?」というような考えの人もいるかもしれません。

たしかに、ハウスメーカーが管理や運営を請け負ってくれるので、購入者に手間はかかりません。さらに、空室が出ても家賃が保証されるので一見、購入者にメリットだらけに見えます。しかし、当然デメリットも存在します。

まず、ハウスメーカーの保証付きの場合は、たいてい家賃は通常の80~90%になってしまいます。つまり、あなたが直接管理するのに比べて、10~20%の収入が減るわけです。

しかも、新築時の家賃は高いですが、年数が経ち入居者の入れ替わるたびに家賃はどんどん下がっていきます。しかし、どれだけ家賃が下がろうとも、家賃を決めるのはハウスメーカーのため、あなたは一切口出しができません。

「完全家賃保証」という言葉に、惑わされてはいけません。

ハウスメーカーの運営や管理の場合は、たしかに空室分の家賃は保証されます。しかし、賃貸物件の家賃の家賃額そのものが保証されるわけではないのです。

一言で言うと「ハウスメーカーは儲かるけど、購入したオーナーであるあなたは、あまり儲からないシステム」なのです。

お金は、あなたが汗水流して働いた努力の結晶です。リスクの高い投資ではなく、あくまでも貯金で余裕がある時に余った分のお金で可能な投資を選ぶべきです。

投資信託なら、積み立てなどで数千円から投資ができます。しかし、不動産投資となると安くても数百万円~数千万円のお金が必要です。

大きなリターンを得ようとすれば、同時にリスクも膨れ上がります。金額は増えれば増えるほどリスクが高くなるのは、資本主義では絶対です。

自分自身のコントロールのできる範囲のリスクで投資をするのが大切なのではないでしょうか。

まとめ

不動産投資は、リスクが高いわりに利回りが少ない場合が多い。空室やメンテナンス、学校の移転、事故、トラブルなどを考えると不安定な運用になる可能性が高い。また、ハウスメーカーの「完全家賃保証」も、空室分の家賃が保証されるだけで、賃貸物件の家賃額そのものが保証されるわけではない。入居者が入れ替わるたびに、家賃がどんどん下がっていく。しかし、その場合でも物件の購入者は、基本的にハウスメーカーに口出しが出来ない。

不動産投資は、資金と手間がかかるわりに利回りもそれほど良くないものが多いです。数千円からでも投資ができる、投資信託のほうが安全で投資初心者にも手が出しやすいのでオススメです。

それでは、今回はこの辺で終わりにします。ではでは、また次回。

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